מחפשים דירה בפרויקט תמ"א? איך עושים זאת נכון.

אם גם אתם שואלים את עצמכם את השאלה הזו, מאמר זה נועד עבורכם. משקיעים רבים מתלבטים בשאלה האם כדאי לרכוש דירה ישנה בפרויקט בו עתיד להיבנות בניין חדש (בין אם פרויקט מסוג תמ"א או פינוי בינוי). עבור רובנו המחשבה על "פליפ" מצטיירת כמשהו פשוט ומהיר. כמה כיף יהיה להכפיל את ההון העצמי, או מנגד לרכוש דירה משמעותית מתחת למחיר השוק. אך כמו בחיים לא תמיד הציפיות מתנהלות בדיוק כמו שרצינו. מאמר זה נכתב מניסיוננו האישי ובא להציג את טבעות ההגנה שיש לקחת בחשבון.

איתור הנכס

ישראלים רבים פונים להשקעות מסוג זה תוך חיפוש של נכסים זולים מתחת למחיר השוק. מודעות רבות באתרים השונים בהם נתקלים בפרסומים של נכס ישן בבניין המיועד להריסה. במודעות לפעמים אפילו יצויין כי יש הסכם תמ"א חתום עם יזם וכי מדובר "בהזדמנות" של ממש. זה נכון שיש לא מעט הזדמנויות של רכישת נכסים בזול ובמיקומים אטרקטיביים, אך מנגד מוכרים רבים ינסו למקסם את מחיר המכירה ולמכור דירה ישנה עם הסכם תמ"א חתום במחיר גבוה במיוחד, המשקף את המחיר העתידי של הנכס לאחר הליך הבניה  ובכך מציעים דירה במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק. היה ואכן הצלחנו לאתר נכס כזה, נכס בבניין ישן עם הסכם תמ"א חתום על ידי יזם, עלינו לבדוק את הנקודות הבאות.

תוקף הסכם ואחוזי חתימה

נכון שעל הנייר יש הסכם חתום בין הדיירים ובין יזם ועוד לפני שבדקנו האם המחיר כדאי, חשוב לבדוק את היתכנות הפרויקט ולוחות הזמנים המשוערים עד לתחילת הבנייה. (כמובן שבמידה ויש הסכם חתום +אישור ועדה או במקרה הטוב יותר היתר בנייה, ניתן לדלג על השלב הזה). הסכם חתום הוא צעד הכרחי אך יש לבדוק באמצעות עו"ד המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א/פינוי בינוי מהם התנאים המתלים בהסכם, או במילים פשוטות יותר האם יש "אותיות קטנות" שעלולות לפגוע בנו. בנוסף, חשוב לבדוק מהו אחוז החתימה על ההסכם והאם קיימת הסכמה בקרב הדיירים הנוספים המהווים לכל הפחות את האחוז הנדרש לביצוע הפרויקט. במידה ויש מתנגדים צריך לבדוק מהי מהות ההתנגדות, האם מקורה באפליה אל מול דייר שעלולה לעכב את ביצוע הפרויקט או בהתנגדויות רגילות של סכסוך על תמורות הדיירם או פחד מביצוע הפרויקט.

תמורות החוזה וההזדמנות

לאחר שבדקנו כי אין מוקשים והחוזה תקין עוברים לשלב הבא, התמורה שלנו מהפרויקט. בעיריות רבות נקבעת מדיניות ברורה בהיבט מספר המטרים שניתן לקבל וגודל המרפסת, אך קיימים אזורים בהם אין מדיניות והדבר נקבע באמצעות משא ומתן עם היזם. מכיוון שאנו רוכשים דירה עם הסכם חתום עלינו לבדוק מהן התמורות שנקבל בעסקה. בעסקאות רבות במרכז הארץ אנו עדים לתמורות מוקטנות בניגוד לדעה הרווחת. למשל: מרפסת חדשה בלבד מבלי לקבל תוספת חדר. בעסקה כזו היה ומחיר הרכישה שלנו לא יהיה אטרקטיבי ומתחת למחיר השוק, אנו נמתין מספר שנים בכדי לשדרג את הדירה במרפסת בלבד. אמנם שדרוג הבניין עצמו, הלובי, מעלית וכו יעלה את שווי הנכס, אך המטרים שנקבל את המרפסת לא בהכרח יצידקו את ההמתנה והסיכון שבתהליך. לכן, יש לוודא את נושא התמורות ולחשב את שווי ההשבחה לפי מטר רבוע.

לדוגמה: היה ואנו מקבלים תוספת של 10מ"ר לדירה ומקום חניה אחד, ניתן לבדוק בבדיקה פשוטה מה השווי של מ"ר בשכונה ועלות של מקום חניה ובכך לבצע תחשיב של הרווח אל מול תוקפת הבנייה והזמן שנאלץ להמתין.

ליווי בנקאי ובנייה

אז בדקנו את החוזה, התנאים המסחריים הם הגיונים ולרוחינו. בנוסף, בדקנו את התמורות ואנו מקבלים תוספת של ממ"ד, מרפסת ומקום חניה. מחישוב שערכנו קיימת עליית שווי לשביעות רצוננו ואנו מעוניינים להתקדם בעסקה. כיצד נוכל להפחית את הסיכונים ולוודא שהפרויקט לא נתקע בשלב הבניה שהקבלן אינו פושט את הרגל? ליווי בנקאי סגור על ידי אחד מהבנקים המרכזיים בארץ – בעצם היה והפרויקט יתבצע בשיטת ליווי סגור הפחתנו משמעותית את הסיכון בבנייה. משמעות הדבר היא שבהתאם להתקדמות הבנייה ישוחרר כסף מהחשבון ביחס להוצאות שנקבעו על ידי המפקח לאותו שלב. לא הקבלן ולא היזם יוכלו להוציא כסף מהחשבון מבלי אישורו של הגוף המממן וכן הוצאות מנופחות לא יאושרו על ידי המפקח. מומלץ לעבוד עם אחד מחמשת הבנקים הגדולים בישראל בפרויקטים של בנייה חדשה. הבנקים פעולים באמצעות יועצים ומפקחים פיננסים המעורבים בשלבי הביצוע, מוודאים את עלויות התכנון ביחס לביצועו כי הבנייה מתבצעת לפי התקן ובהתאם להיתר.

דו"ח בדק

הבנייה התבצעה לפי התכנון, באמצעות בנק מלווה ומספר יועצים ומפקחים שונים. היזם קיבל טופס אכלוס (טופס 4) ומזמין אותנו לחתום על מסירת הדירה. האם ניתן לחתום? התשובה היא לא! ניתן להסיק כי הבנייה בוצעה לפי התקן אך הדבר לא סותר את העובדה שייתכן והמפרט שהובטח לנו הוא המפרט הקיים בדירה, שאין ליקויים של "גמרים" או תקלות שונות כגון: זויות במרפסת, ניקוז, חשמל ועוד. אנו ממליצים על הכנת דו"ח בדק באמצעות מהנדס בניין טרם החתימה. עלות דו"ח ממוצעת נעה בין 1,500-2,000 ש"ח והיא זניחה ביחס לתיקונים והתאמות שנצטרך לעשות בעתיד. זה נכון שקבלנים מחויבים בערבות בדק לתקופה מינמילית של 12 חודשים, אך מהנדס בניין יוכל להציף את התקלות מראש ולהימנע מעימותים עתיידים. בדו"ח תובא התייחסות מורחבת למפרטים, איכות הביצוע ולהתאמות/תיקונים נדרשים.

# נערך ע"י סתיו גבע