כיצד בודקים מחיר למטר? מאמר מאת סתיו גבע

איתרנו נכס, כיצד ניתן לדעת האם המחיר או אטרקטיבי או שמדובר במחיר הגבוה ממחירי השוק?
מדובר בתהליך טרוויאלי והכרחי בכל הליך קניה, אך עם זאת קונים רבים מדלגים עליו או מניחים
הנחות מוצא שגויות מבלי לבדוק. ניתן למצוא נכסים רבים שנמכרו מעל מחירי השוק בצורה משמעותית.
בד"כ כדי למצוא עסקה משתלמת נצטרך לפתור "בעיה" מסוימת, בין אם נכס הזקוק לשיפוץ משמעותי
ובין אם מדובר במשבר או קונה שנמצא במצוקה. חשוב לחקור את סיבת המכירה טרם הכנת דו"ח מחירים.

סוגי בדיקות

ישנם מספר דרכים שונות לבדיקת כדאיות מחיר המכירה:
1. דו"ח שמאי – שמאי מוסמך יוכל להכין דו"ח שמאות לנכס בו יפרט השמאי על נכסים שנמכרו בסביבה ונכסים שמוצעים כרגע למכירה.
השמאי יכין טבלה בה הוא מנתח את הדירות השונות ביחס לגודלן, מספר החדרים, מספר חניות ושנת בניה.
2. דו"ח מכירות ממתווך – כדי לפעול עם מתווך יש לפנות אל מתווך מקומי המתמחה בשכונה ובאזור הנקודתי בו אנו מתעניינים.
מתווך מקצועי שחי את השטח יוכל לפרט על כל העסקאות שבוצעו באזור, תהליך התמחור/משא ומתן ואחוז הנחה מקובל  בשכונה ולבסוף מחירי
המכירה הסופיים. מתווך טוב יוכל לשקף במהימנות מאוד גבוהה את התמחור למ"ר באזור והאם מדובר בעסקה אטרקטיבית.
3. הכנת דו"ח עצמאית – ניתן להכין דו"ח מחירי מכירה בדומה לדו"ח השמאי בצורה עצמאית. על הדו"ח להכיל נכסים שנמכרו ונכסים שעומדים
היום למכירה ונמצאים בקרבת הנכס. הכנת דו"ח עצמאי היא לא פעולה מורכבת אך דורשת מחקר וירידה לפרטים.
ככלל ניתן לבדוק את תמחור העסקה דרך כל אחת מהאפשרויות, אין נכון או לא נכון, אך מנסיוננו כדאי לשלב מספר דרכים יחד.

הכנת הדו"ח

כדי לבדוק בצורה עצמאית עלינו לבדוק שני מאגרי נתונים. מאגר ראשון דירות שנמכרו – באתר המיסים של ממשלת ישראל ניתן להזין את הגוש והחלקה
של הנכס המבוקש ואת השנים שברצוננו לבדוק. ככלל, יש לבדוק מכירות מהשנתיים האחרונות ולא להסתמך על שנים רחוקות יותר שכן מחיר המכירה
עלולים להיות שונים מהמחירים היום. לנוחיותכם מצורף קישור לאתר המיסים הממשלתי בו תוכלו לבדוק את כלל העסקאות שדווחו למס הכנסה בערים
השונות במדינת ישראל – לקישור לחץ כאן

מאגר שני דירות שמוצעות למכירה – באתרי נדל"ן או אפילו באתרים כמו "יד2" ניתן למצוא מודעות עדכניות של נכסים המוצעים למכירה.
חיפוש פשוט של "נכסים למכירה" ולאחר מכן סינון התוצאות לפי "עיר" ו "שכונה" יובילו אותנו לכל הנכסים בסביבת הנכס. ניתן להסיק ממודעות אלו
מה המחירים למ"ר בשכונה. שימו לב כי באתרים כלו קיימת לפעמים תופעה של ניפוח והעלאת מחיר המכירה בעקבות הורדת המחירים בשלב המו"מ.
כדי ליעל את התהליך ניתן להתקשר לבעלי מודעות ולבדוק האם הם מוכנים להציג מחיר סופי. בממוצע, ניתן להוריד כ-2% מהמחיר המפורסם במודעה
של דירה למכירה, זכרו זאת בהכנת הדו"ח והחישובים שלכם.

השפעה של גודל הדירה

בשלב הכנת דו"ח מחירי המכירה צריך לקחת בחשבון פאקטור חשוב במיוחד – גודל הדירה. דירה של 50
מ"ר לא תימכר במחיר למ"ר כמו דירה של 100 מ"ר. בממוצע ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר למטר יורד.
לדוגמה: דירה בבאר שבע ליד האוניברסיטה של 50 מ"ר תימכר ב18,000 ש"ח למ"ר זאת אומרת 50*18000=900,000 ש"ח.
לעומת זאת דירה של 120 מ"ר תימכר ב13,000 ש"ח למר, זאת אומרת 120*13000= 1,560,000 ש"ח.
לכן, במידה ואנו מתעניינים לרכוש דירה בגודל 120 מ"ר אך כל הדירות שבדקנו בדו"ח היו דירות של כ-50
מ"ר, רוב הסיכויים שהכנו דו"ח מוטעה ועלינו לבצע התאמות. נתון נוסף שעלינו לקחת בחשבון הוא מספר
החדרים בדירה ושנת הבנייה, האם הדירה שאנו רוכשים היא דירת יד שנייה משנות ה-70, וכל הדירות
שבדקנו הן דירות חדשות של שנות ה-2000 רוב הסיכויים שהדו"ח לא ישקף מחירים לדירות יד שנייה.
בהכנת דו"ח מהימן שישקף את המציאות המסקנה היא –  "להשוות תפוח לתפוח".

תחשיב שיפוץ

אחרי שבדקנו את מחירי השוק והכנו דו"ח לתפארת ברצוננו להתקדם לשלב הבא. יש לשים לב שכחלק
מהשלמת העסקה נידרש להוציא הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון בתחשיב שלנו.
שיפוץ – יש לשים לב כי הדירות שהוכנסו לדו"ח ועליהן התבססנו במחירי המכירה הן זהות לדירה
שאנו מעוניינים לרכוש. לא פעם ניכר פער בהיבט המצב הפיזי של הדירה והשיפוץ הנדרש. לדוגמה:
רכשנו דירה במצב רעוע מתחת למחיר השוק ב10%, אך עלות השיפוץ משקפת 15% מערך הדירה – התוצאה היא הפסד.
כדי להשלים את הנעלם במקרה הזה אנו ממליצים על קבלת 3 הצעות מחיר לפחות לשינויים הדרושים בדירה.
לתקציב יש להוסיף סעיף בצ"מ שתפקידו העיקרי הוא כרית ביטחון נוספת לתקציב המקרה של חריגות.

הוצאות נוספות

1. מס רכישה – יש להתייעץ עם עו"ד כדי לחשב את מס הרכישה שיהיה עלינו לשלם. במידה ומדובר
בדירה שנייה מס הרכישה יעמוד על 8% והוא גורם חשוב בתחשיב העלויות ואחוזי המימון שנקבל במידה ונלקחת משכנתא.
2. עו"ד – עו"ד טוב ידע להציף בעיות עוד בשלב החוזים, לוודא הלוואות, משכנתאות או חובות לצדדי ג'. יש לקחת בחשבון כי גם בעסקה חלקה
עבור הסכם המכר, רישום בטאבו ועריכת המסמכים עו"ד יבקש שכר טרחה של 0.5%-1% בממוצע מעלות רכישת הדירה.
3. תיווך – במידה ומציאת הדירה בוצעה דרך מתווך, יש להוסיף לעלות רכישת הדירה כ-1%-2% בממוצע.

לסיכום

בין אם מדובר על רכישת נכס קיים או חדש, במרבית העסקאות תהליך הבדיקה הוא זהה. יש לקחת
בחשבון את כל הנושאים בהכנת התקציב וחישוב העלות הכוללת ולאחר מכן לבצע השוואה לדו"ח
שמפרט את המחירים למ"ר, כדי לבדוק את הכדאיות. הרווח הוא ברכישה עצמה, רק רכישה מושכלת
תוך ניתוח מעמיק תוכל לייצר רווחים ולאבטח כמה שניתן את קרן ההשקעה.
במאמר הבא נרחיב על נושא דו"ח האפס – דו"ח שמטרתו לחשב את הוצאות ההקמה השונות של פרויקט יזמי.

#נערך ע"י סתיו גבע